内容提要
住宅房产业务连年大幅亏损，让宁波富达失去了耐心。最新消息指出，宁波富达正在计划出售其全部住宅房产业务的股权。对此，业内人士表示，剥离住宅业务之后，宁波富达未来或将聚焦商业地产业务。不过，孤注一掷的宁波富达未来的发展依旧存在风险。
近日，宁波富达公告称，公司正在筹划出售其所拥有的宁波城投置业有限责任公司（以下简称“宁波城投”）、宁波房地产股份有限公司（以下简称“宁波房地产”）等全部住宅房产业务公司的股权，由于此事构成重大资产重组，公司股票自5月3日起停牌，停牌时间不超过一个月。
在2017年年报中，宁波富达将自己定位为：国有绝对控股、地方城投背景的区域性住宅房产和商业地产运营商。其中，住宅房产业务的收入占比接近50%，是宁波富达的最重要的主营业务。
那么，以住宅开发为主业的宁波富达为何突然要出售其全部住宅房产业务公司的股权？
住宅房产连续亏损
2017年年报显示，宁波富达2017年实现营业收入41.57亿元，同比减少25.22%；扣非后归属于上市公司股东的净利润为-8.91亿元，同比减少1390.69%。
记者发现，住宅业务发展不利是宁波富达经营业绩出现大幅亏损的主要原因。数据显示，2017年，宁波富达的住宅房产完成销售19.94亿元，占公司全年营收的47.97%，共亏损12.69亿元。
值得注意的是，宁波富达的住宅房产在2015年、2016年均亏损14.1亿元。换言之，宁波富达的住宅业务已经连续三年亏损，盈利受困。
具体来看，宁波房地产在2015年、2016年和2017年度分别实现净利润1.38亿元、4.64亿元、-3.13亿元；而宁波城投在这三年分别亏损14.84亿元、5.17亿元、9.25亿元。
计提减值影响利润
针对利润总额亏损的原因，宁波富达在2017年年报中给出的解释是，主要由子公司计提大额存货跌价准备导致。宁波富达表示，计提是出于风险考虑，即待售产品结构中大面积套型偏多，且多处位于限售范围，去化缓慢。
2017年年报显示，宁波富达2017年计提存货跌价准备的项目和金额分别为：“宁海桃源路项目”3.51 亿元、“江湾城项目”10.72 亿元、“维拉项目”0.39 亿元、“余姚东城名苑项目”0.06 亿元，合计计提存货跌价准备14.68 亿元，扣除转回后影响当期归属于上市公司股东的净利润 13.2亿元。
上述被计提的4个项目中，“维拉项目”和“江湾城项目”由宁波城投开发，“宁波桃园路项目”由宁波房地产开发，“余姚东城名苑项目”由宁波富达子公司余姚市赛格特经济技术开发有限公司开发。虽然余姚市赛格特经济技术开发有限公司在5月3日的公告中未被提及，但是记者查阅宁波富达年报发现，该公司主要从事商品房住宅开发，且在2017年亏损0.29亿元。
这不是宁波富达第一次因计提减值准备而导致当期利润下滑。早在2015年，宁波富达就称，由于对宁波城投置业有限公司和宁波房地产股份有限公司旗下的房地产项目计提跌价13.17亿元，2015年归属母公司股东的净利润亏损11.58亿元。
但是，大额计提减值准备并不是影响宁波富达利润的惟一因素。
商品房难卖
2017年年报显示，宁波富达住宅房产的营业收入同比减少45.83%，即住宅业务的经营业绩大幅下滑。
宁波富达在2017年共有15个可供出售的住宅楼盘，面积总计为628095.43平方米，已预售面积为249678.78平方米，去化约39.8%。与2016年相比，宁波富达在2017年新增3个住宅销售项目。值得注意的是，如除去这3个新增的住宅项目，2017年其余12个楼盘售出面积为134631平方米，整年去化率仅达35.4%，销售速度较为缓慢。
2017年，宁波富达在售的15个楼盘中，翰林园、江湾城二期、莲桥府和东城名苑去化均在30%以下。其中，江湾城二期和莲桥府同处宁波海曙中心辐射区，开盘时间分别为2016年9月28日和2015月9月26日，但两个楼盘在2017年仅分别去化9.6%和22%，销售疲软。
宁波当地房产中介向记者表示，“销售不理想或有两方面原因：第一，两个楼盘的户型都较大，而目前很多购房者更青睐于小户型；第二，自2017年10月1日，宁波市限购政策升级，比如非宁波户籍居民，如果已在海曙区、江北区、鄞州区内已有一套房子，就不能在这三个区域买第二套房了。这就减少了一些外来投资者来宁波买房的机会，进一步影响了宁波市整体房产的销售水平。”
事实上，即使是住宅房产营收同比增加275.23%的2016年，其14个楼盘的去化率也不过为28.1%。
而楼盘销售不理想的结果就是企业会加大资产减值准备。比如，截至2017年12月31日，鄞奉路启动区地块项目因成交价格和实际情况低于公司原本预期，已累计计提资产跌价准备14.12亿元。
此外，宁波富达在2016年就曾以“为减少亏损”为由，向宁波万科转让宁波城投置业有限公司旗下子公司宁波市鄞州城投置业有限公司51%的股权。而在转让前，宁波市鄞州城投置业有限公司开发的“古林镇薛家项目”已累计计提资产跌价准备16.7亿元。
其实，宁波富达在2016年年报中就已流露出对其住宅房产收益的担忧：“能为公司净利润作出主要贡献的高毛利项目（青林湾）已只剩尾盘。”而到了2017年，这个高毛利项目的状态已变成“已清盘”。2016年及2017年两份年报都强调：如价格和去化率无明显提高的话，待建、在建和待售项目的效益风险依然存在。
专注商业房产？
相比于住宅产业的利润亏损，宁波富达的商业地产2015年、2016年和2017年分别实现净利润1.91亿元、2.45亿元和2.21亿元。显然，在过去三年里，宁波富达商业地产的盈利能力更强。
宁波富达商业地产的营业收入主要来自宁波天一广场的自营、联营和出租，以及和义大道和月湖盛园的托管。相比于住宅性房产的库存压力，天一广场98.1%的出租率保证了其稳定的租金收益。
在商品房房价宏观调控的大背景下，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在短期内，商业地产的投资收益率要高于住宅投资。如果说住宅业务发展受限制，那么商业地产的发展机会就会增加。
同时，严跃进提到，当前浙江省国企改革力度大，宁波富达作为宁波市国有资产管理委员会控股的企业，其转让住宅业务的股份或也是因其积极响应政策的号召，在资产处置和专业化运作方面所做所调整。
“宁波富达转让住宅业务股权有助于回笼资金，从而促进商业地产专业化的发展。不过，宁波富达押宝商业地产亦存在风险。”严跃进指出，如果后续住宅购房政策放松，那么从资金回笼的角度看，住宅业务显然要好于商业地产业务。企业若是尝试在商业地产方面发力，那么适当配置租售的比例很关键。
就公司为何筹划出售其全部住宅房产业务的股权等问题，宁波富达董秘办回复记者：“董秘出差了，对于是否出售住宅业务的全部股权还在商讨中，具体原因还需要等确定以后的官方公告，不方便提前告知。”
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