营改增后房地产企业土地增值税计算方法
作者：段志坚（高级会计师、注册会计师、注册税务师）
一、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 （一）征税范围的一般规定
（二）征税范围的具体规定
二、纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。三、税率——四级超率累进税率
四、具体计算方法
（一）应税收入额的确定1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
土地增值税应税收入=含税收入-销项税额
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2.收入形式： ①货币收入　②实物收入　③其他收入 3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：
（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；
（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。
（二）扣除项目及其金额 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：
（一）新建房地产转让项目的扣除： 1.取得土地使用权所支付的金额，包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款包括： 出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。
2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项： （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 利息扣除注意：
①能分摊并提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额； ③不包括加息、罚息。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
（1）利息单独扣除：
开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内 　 （2）利息不单独扣除：直接用以下公式 开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内
4.与转让房地产有关的税金
房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题 （一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。 （二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
5.财政部规定的其他扣除项目只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。
县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：
（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；
（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。
（三）　应纳税额
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
五、案例计算
甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发a项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。
计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；
其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）
现主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。（公司仅a项目一个项目）。
按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表
（一）普通住宅土地增值税计算
1. 土地增值税应税收入＝10055（万元）
（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）
（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）
（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）
2.计算扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）
（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）
（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）（2）计算扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额：555万元 ②房地产开发成本：5750万元 ③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元） ④税金：假设发生132万，不含增值税。 城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元） ⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元） （1）销售收入＝10055（万元） （2）计算扣除项目： 扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元） （3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元） （4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30% （5）适用税率30% （6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）
（二）非住宅土地增值税计算
1. 土地增值税应税收入＝20055（万元）
（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）
（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）
（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）
2.计算扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）
（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡） （3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元） （2）计算扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额：555万元 ②房地产开发成本：5750万元 ③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元） ④税金：假设发生264万，不含增值税。 城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元） ⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元） （1）销售收入＝20055（万元） （2）计算扣除项目： 扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元） （3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元） （4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200% （5）适用税率50% （6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）
（三）合计应缴土地增值税5046.13万元
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